郁(yu)亮对(dui)未来比大多数人乐(le)观,房地产市场,万科董事会,行业
作者 | 曹安浔
编辑 | 张晓玲
深秋时节的西安,如同房地产市场的投射,有(you)着清凉的寒意。
历经两年的地产大调解风暴至今未歇,虽然一系列史诗级救市政策(ce)出台,但(dan)市场依然没有(you)明显起色,人们仍陷于渺茫与(yu)不安当中。
当此(ci)之时,那个预判行业“白银(yin)时代”、最早喊(han)出“活下来”同样成为多数“活下来”的地产大佬——万科董事会主席郁(yu)亮再次站到舞台中心,给(gei)地产行业带来了一束光、一份乐(le)观和期(qi)待。
郁(yu)亮预计,以(yi)后楼市已超跌,未来市场自身(shen)会发生向上修复的动力,就像今年的旅游市场一样,爆收回了累积三年的势能。
郁(yu)亮看起来比大多数人乐(le)观。这源于他(ta)有(you)坚定的信念:尊重常识,“没有(you)只涨不跌的市场,也没有(you)只跌不涨的市场。单边头脑弗成取。”
当然,那个底部何时到来没有(you)人晓得。正在(zai)此(ci)之前,你只能熬过(guo)去。郁(yu)亮聊起他(ta)去观光的华为供应链,不是以(yi)效率为先,而是以(yi)韧性为先。
地产也当如此(ci)。
修复
乐(le)观、信心、熬过(guo)去,是贯(guan)串这次万科西安媒体相同会的主题(ti)。
“现阶段住房建设水平显然超跌了”,正在(zai)10月20日的万科西安媒体交(jiao)流会上,郁(yu)亮再次说出了本身(shen)的内心话,一个多月前的万科中期(qi)功绩会上,郁(yu)亮也说过(guo)“跌过(guo)头了”。
郁(yu)亮引用完工量左(zuo)证(zheng)他(ta)的看法,称现在(zai)的住房合理(li)需求(qiu)每年正在(zai)12亿平方米左(zuo)右,但(dan)今年完工量不到7亿平方米,回到了2006年的水平,是远(yuan)远(yuan)低于合理(li)需求(qiu)的。
常以(yi)“猫头鹰(ying)”自喻的郁(yu)亮,一只眼看风险,一只眼看机会,这次也不例外(wai)。
他(ta)认为,住房作为居(ju)民生活的刚需不会消失,压抑久了总要释放出来,并预测道,未来市场自身(shen)会发生向上修复的动力,就像今年的旅游市场一样。
“通常来讲,压缩得越厉害,反弹(dan)也会越大。下来时间越快,反弹(dan)也会绝对(dui)快”。郁(yu)亮说。
郁(yu)亮用跑(pao)马拉(la)松“撞墙(qiang)”比喻当下的地产行业。不少人跑(pao)马拉(la)松会正在(zai)大概30千(qian)米以(yi)后就开始(shi)撞墙(qiang)了,跑(pao)不动了,原来是消耗糖,但(dan)跑(pao)30千(qian)米之后,体内糖基本消耗完了,要开始(shi)燃烧脂肪(fang)了,但(dan)燃烧脂肪(fang)转化历程(cheng)要慢(man)一点(dian),“这个转化时间是最痛楚的,但(dan)熬过(guo)去就能继续跑(pao)下去了”。
很多人认为当下行业供给(gei)过(guo)剩(sheng),增(zeng)进乏力,但(dan)郁(yu)亮认为,住房市场需求(qiu)已细分,针对(dui)新需求(qiu)的市场供应是不充足的。
主要乡村以(yi)后的住房前提也“被均(jun)匀”了,据七普数据,全国城镇人均(jun)住房修建面积38.6平方米,折成使用面积相当于日本1983年的水平,63%的乡村住房还未达到配备电(dian)梯的基本门槛(kan)。
这也创造了未来地产向上修复的潜(qian)正在(zai)空间。郁(yu)亮预计,未来室庐建设的中枢值是10-12亿平方米。
一个月多前,一线乡村接连落地认房不认贷,史诗级救市政策(ce)一度被寄与(yu)厚望,但(dan)如今地产行业依然面临复苏不及预期(qi),让这个秋日更添几分冷(leng)落。
对(dui)此(ci),郁(yu)亮表示,虽然房地产调控政策(ce)不是万能的,但(dan)政策(ce)肯定有(you)用,9月份市场已有(you)好转。例如,9月,1、二线乡村成交(jiao)面积环比添加13.4%,10月上半月较9月继续好转。他(ta)认为,这是市场积累的反弹(dan)力量和政策(ce)支持为恢复提供了一定动力。
但(dan)他(ta)指出,不能指望政策(ce)一招(zhao)解决(jue)全部问题(ti),市场短(duan)期(qi)恢复的基础还不牢固,后续政策(ce)仍旧有(you)发力的地方,包括要落实到位(wei),每个乡村因城施策(ce)。
郁(yu)亮的乐(le)观和自信是显而易见的,作为王(wang)石之后的行业领武(wu)士物,郁(yu)亮还正在(zai)努力将这份乐(le)观和自信传递给(gei)整个行业。“仍旧是那句话,短(duan)期(qi)市场有(you)压力,长(chang)时间照样有(you)信心,”他(ta)说,“我(wo)正在(zai)种种场合都说服大家要树立信心” 。
而郁(yu)亮的最新行业判断和表态,引发了不小的行业反响和讨论。华夏地产首席分析师张大伟表示,追念2020年前,各路房地产大佬都是愿意输出的,孙(sun)宏斌、杨(yang)国强、吴亚军、王(wang)石、王(wang)健林、许家印,热热闹闹。现正在(zai)还愿意表达的房地产大佬只剩(sheng)万科了。
底气(qi)
尽管地产行业秋风萧瑟,但(dan)郁(yu)亮有(you)来由,不悲观。
“20多年,除了央企,能一直正在(zai)市场前线的只有(you)万科”。张大伟感触道。
上半年,正在(zai)众多房企吃亏,甚至碧桂园吃亏百亿之际,万科守住了财务安全和红利底线,虽然万科净利润再次下滑,但(dan)依然保有(you)近百亿净利,成为现正在(zai)多数“在(zai)世”甚至还有(you)红利的上市房企。
半年报表现,万科三条红线长(chang)时间保持“绿档”;下半年无境(jing)内债到期(qi)。
万科CFO韩慧华透露,客岁至今,万科境(jing)内累计刊行信用债396亿元。今年1-7月,万科境(jing)内刊行信用债100亿元,综合融资成本3.09%,是现在(zai)市场上多数能完全靠自身(shen)信用发债的房企。
别的,10月16日,万科通告称,拟全部赎回“20万科07”公司债,债券规模3.81亿元。
正如韩慧华所言,虽然市场短(duan)期(qi)有(you)压力,但(dan)万科已筑好了最牢固的底线,做(zuo)了充足的前置筹备,安全韧性提升。
除了妥当的财务和现金流管控,万科正在(zai)这两年里,根据市场动向,不断自我(wo)驱动、调解。
万科联席总裁(cai)、开辟营业经营本部首席合伙人张海认为,以(yi)后行业环境(jing)已发生较大变更,客户已成为最可贵的资源。
今天客户对(dui)产品(pin)功能请求(qiu)高(gao),企业以(yi)后阶段首先要将基本功练得更好。“刻意锻炼,才(cai)能发生指数效应,”他(ta)说。
按期(qi)保质托付是今年头等大事。万科今年计划托付28.9万套。停(ting)止9月底,万科今年已托付室庐近16万套,总面积2018.6万平方米,其中153个批次实现了“托付即办(ban)证(zheng)”。
万物云(yun)也正在(zai)弱市练肌肉。万科集团联席总裁(cai)、物业事业集团首席合伙人朱(zhu)保全表示,得益(yi)于蝶城带来的效率改善,上半年实现营业支出160.2亿元,同比增(zeng)进12.5%,净利润为10.5亿元,同比增(zeng)进15.7%。
万科泊寓总经理(li)胡冬华也传来了好消息,他(ta)表示,通太(tai)长(chang)时间的精益(yi)运营,正在(zai)停(ting)业规模和支出实现稳定增(zeng)进的同时,自今年6月起,泊寓已实现单月利润连续回正,9月份实现了累计权益(yi)净利润回正,并预计今年内将实现整体红利。
正在(zai)张海看来,对(dui)现正在(zai)苦练基本功的耐烦,就是对(dui)未来的信心。
郁(yu)亮也努力安抚、带领大家寻找微光,称行业阵痛的影响比料想(xiang)中要长(chang),现在(zai)还正在(zai)持续傍边。各方都正在(zai)努力熬过(guo)阵痛期(qi)。
不外(wai),郁(yu)亮认为当下不必过(guo)于悲观,他(ta)相信乡村永不落幕,只要与(yu)客户、乡村同步发展,未来仍有(you)很多机会。
只是,未来的地产江湖,注定是另一番(fan)截然不同的天地了。
万科已迈上了新的征(zheng)程(cheng),郁(yu)亮选择了开辟、经营办(ban)事并重的战略,注重培育种植提拔出赚小钱、赚慢(man)钱、赚辛苦钱的能力,实现了商业模式闭环。
相比同期(qi)大佬,郁(yu)亮是多数乐(le)观且服从至今的存正在(zai)。
近期(qi),恒大殒落,许家印等高(gao)管被带走,碧桂园、万达甚至近海这类(lei)房企,也陷入流动性困局,本已退休的杨(yang)国强不得不多次现身(shen)一线,稳定人心;金地凌克(ke)、龙湖吴亚军、招(zhao)商蛇(she)口许永军等地产大佬这两年连续激流勇退,地产黄金时代真的谢幕了。
绝对(dui)而言,曾被诟病过(guo)于保守的房企们凸显出来,如万科、中海、华润、保利,以(yi)长(chang)时间主义(yi)的经营理(li)念和审慎的财务纪律,穿(chuan)过(guo)行业调控风暴幸存了下来,至今经营安全无虞。
还正在(zai)咬牙(ya)坚持的他(ta)们,都怀有(you)希冀,走过(guo)至暗时刻,最终可以(yi)拿到地产新世界的入场券。
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