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2024-03-07 15:31:26
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政府工作报告深读|标本兼治化解房(fang)地产风险,限制性措施有望进一步减少,发展,住房(fang),需求

十(shi)四届全国人大二次会议3月5日上午在北京人民大会堂开幕,国务院(yuan)总理李强作政府工作报告。

对于(yu)2024年房(fang)地产方面的工作部(bu)署,政府工作报告对房(fang)地产的表述增多,重点提及标本兼治化解房(fang)地产风险、加快(kuai)构建房(fang)地产发展新模式、加大保障性住房(fang)建设和供给、满足居民刚性住房(fang)需求和多样化改善性住房(fang)需求等方面。

两会表述作为当年房(fang)地产市场调控的重要指导文件(jian),2024年房(fang)地产相关工作也被清晰定调。

连续(xu)2年未提“房(fang)住不炒”

从政府工作报告的表述来看,已连续(xu)2年未提“房(fang)住不炒”,不过业内认为,总基调并不会变。

诸(zhu)葛数据研(yan)究中心(xin)高级分析(xi)师关荣雪指出,自2016年中央经济工作会议首(shou)次提出“房(fang)住不炒”后,在各大中央会议中被频频提及,今年两会虽然依(yi)旧未提及“房(fang)住不炒”,但并不意味着房(fang)地产市场的总基调发生改变,其依(yi)旧是(shi)房(fang)地产政策(ce)的总方针。同时,自去年以来“房(fang)住不炒”罕见被提及,或也是(shi)考(kao)虑到房(fang)地产复(fu)苏缓(huan)慢,市场情绪(xu)暂未明显好转、房(fang)价下行压力犹存等,基于(yu)这(zhe)样的背景,似乎促需求、优(you)化政策(ce)更合(he)时宜。

标本兼治化解房(fang)地产风险

在更好统(tong)筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险方面,政府工作报告指出,标本兼治化解房(fang)地产、地方债(zhai)务、中小金融机(ji)构等风险,维护经济金融大局稳定。

今年的政府报告中,房(fang)地产再(zai)次被列入“防风险”任务板块。

克而瑞地产研(yan)究中心(xin)报告指出,由于(yu)房(fang)地产行业产业链长、涉及面广,在投资、消费(fei)、财政、居民资产等领域中均占有重要地位(wei),防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首(shou)要任务,要压实企业主体责任、部(bu)门监管责任、地方属(shu)地责任。对此,政府工作报告提出,“对不同所有制房(fang)地产企业合(he)理融资需求要一视同仁给予支持”。

“标本兼治化解房(fang)地产风险仍是(shi)2024年防风险重要目标,鉴于(yu)当前(qian)房(fang)地产企业整体资金面依(yi)然承压,特别是(shi)民营企业经营压力大,稳住市场主体是(shi)今年行业重要工作之一。”中指研(yan)究院(yuan)市场研(yan)究总监陈文静说。

广开首(shou)席产业研(yan)究院(yuan)资深研(yan)究员马泓也指出,当前(qian)房(fang)地产市场风险主要是(shi)房(fang)企流动(dong)性风险,尽管部(bu)分头部(bu)房(fang)企风险得到改善,但住房(fang)销(xiao)售不佳导致(zhi)房(fang)企经营收入持续(xu)下滑,也致(zhi)使其市场化融资难(nan)度增加,超过四成上市房(fang)企现金短债(zhai)比不到1,整体房(fang)企资产负债(zhai)率处于(yu)70%以上偏高水平,房(fang)企风险仍然令人担忧(you)。

另根据第三方研(yan)究机(ji)构中指研(yan)究院(yuan)发布的《2024年1-2月中国房(fang)地产企业销(xiao)售业绩排行榜》,2024年1-2月,TOP100房(fang)企销(xiao)售总额为4762.4亿元,同比下降51.6%。

从政策(ce)落实来看,通(tong)过融资协调机(ji)制推送房(fang)地产项目“白名单”落实项目融资是(shi)支持房(fang)企融资的主要方式。今年年初(chu),住建部(bu)、金融监管总局联合(he)发布《关于(yu)建立城市房(fang)地产融资协调机(ji)制的通(tong)知》,随后各地政府及银行金融机(ji)构积极跟进、对接,根据住建部(bu)通(tong)报数据,截至2月28日,全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机(ji)制,共提出房(fang)地产项目约6000个,商业银行快(kuai)速进行项目筛选,审(shen)批通(tong)过贷款超2000亿元。

加快(kuai)构建房(fang)地产发展新模式

在健全风险防控长效机(ji)制方面,政府工作报告指出,适应新型城镇化发展趋势和房(fang)地产市场供求关系变化,加快(kuai)构建房(fang)地产发展新模式。

2021年中央经济工作会议首(shou)次提出“探(tan)索新的发展模式”,近两年行业新发展模式的探(tan)索持续(xu)深化。本次政府工作报告提出“加快(kuai)构建房(fang)地产发展新模式”,与去年中央经济工作会议提法一致(zhi)。

陈文静指出,地产发展新模式从最(zui)初(chu)的“探(tan)索”到推动(dong)新旧模式“平稳过渡”,再(zai)到“加快(kuai)构建”,表明当前(qian)地产发展新模式的内涵(han)已经逐渐清晰。长期来看,房(fang)地产新模式内涵(han)丰富,从行业角(jiao)度,预(yu)售制度改革、完(wan)善住房(fang)保障体系、租购并举以及土(tu)地管理制度改革、完(wan)善金融财税配套制度等是(shi)地产发展新模式的重要方向。

从企业发展模式来看,在新形势下,伴随着行业加快(kuai)构建新发展模式,房(fang)企也应顺势而为,积极探(tan)索适合(he)自身发展的新模式,轻重并举或是(shi)重要方向,存量运营重要性提升,代建、物(wu)业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。

加大保障性住房(fang)建设和供给

政府工作报告还指出,加大保障性住房(fang)建设和供给,完(wan)善商品(pin)房(fang)相关基础性制度。

首(shou)都经济贸易大学京津冀房(fang)地产研(yan)究院(yuan)院(yuan)长、北京市房(fang)地产法学会副会长兼秘(mi)书长赵秀池认为,保障房(fang)与商品(pin)房(fang)市场双轮驱动(dong)、双轨运行,在保障房(fang)领域体现为政府的责任与担当,做到应保尽保;在商品(pin)房(fang)领域完(wan)善相关基础性制度,让市场有效发挥更大的作用。

可以看到,近日,住建部(bu)在《关于(yu)做好住房(fang)发展规划和年度计划编(bian)制工作的通(tong)知》中提到,要完(wan)善“保障+市场”的住房(fang)供应体系,明确“以政府为主保障工薪收入群(qun)体刚性住房(fang)需求,以市场为主满足居民多样化改善性住房(fang)需求”“要将保障性住房(fang)建设作为住房(fang)发展规划的重要内容”。

当前(qian),在住房(fang)保障体系中,主要包括配售型保障房(fang)和配租型保障房(fang)。

从配售型保障房(fang)来看,2023年8月,《关于(yu)规划建设保障性住房(fang)的指导意见》提出配售型保障房(fang)的发展思路以来,多地公布了首(shou)批或2024年配售型保障房(fang)的建设计划,深圳、广州、福州计划1万余套。从配租型保障房(fang)来看,根据国家统(tong)计局公布数据,2023年,保障性租赁(lin)住房(fang)开工建设和筹集213万套(间),超额完(wan)成了年度计划量,2021-2023年保租房(fang)合(he)计建设和筹集量约573万套(间),完(wan)成计划量66%;根据中指监测,目前(qian)多地已发布2024年保租房(fang)筹集目标。整体来看,今年保障性住房(fang)供给量仍将继续(xu)增加,以更好地满足居民住房(fang)需求。

完(wan)善商品(pin)房(fang)相关基础性制度方面,或主要包括土(tu)地管理制度、商品(pin)房(fang)预(yu)售制度、住房(fang)财税金融制度等方面。

赵秀池认为,根据工作报告精神,2024年房(fang)地产政策(ce)仍然需要因城施策(ce),各地结合(he)其新型城镇化的实际情况和房(fang)地产供求关系情况优(you)化相应的房(fang)地产政策(ce),多出台有利于(yu)房(fang)地产市场发展的政策(ce),继续(xu)通(tong)过保障房(fang)建设、城中村改造、平急两用基础设施三大工程加快(kuai)构建房(fang)地产发展新模式。

限制性措施有望进一步减少

政府工作报告还指出,满足居民刚性住房(fang)需求和多样化改善住房(fang)需求。

同时,政府工作报告强调促进消费(fei)稳定增长。从增加收入、优(you)化供给、减少限制性措施等方面综合(he)施策(ce),激发消费(fei)潜能。

克而瑞地产研(yan)究报告指出,今年年初(chu)住建部(bu)曾表态“充分赋予城市房(fang)地产调控自主权”,预(yu)示着地方因城施策(ce)空间进一步打开,随即北上广深等一线陆续(xu)松绑限购,释放积极信(xin)号。结合(he)政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房(fang)需求”“减少限制性措施”等相关表述,预(yu)计今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。

中指研(yan)究院(yuan)预(yu)测,2024年预(yu)计更多城市将结合(he)自身情况及时优(you)化调整相关政策(ce),一线城市或继续(xu)优(you)化限购政策(ce),如优(you)化郊区、大面积段(duan)限购政策(ce),二线城市有望全面取消限制性政策(ce),核心(xin)城市降低(di)首(shou)付比例、降低(di)房(fang)贷利率等政策(ce)依(yi)然具备空间。另外(wai),未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整,低(di)容积率更宜打造高品(pin)质(zhi)产品(pin),以满足居民多样化改善性住房(fang)需求。

城中村改造有望加速推进

政府工作报告提出,把(ba)加快(kuai)农业转移人口市民化摆(bai)在突出位(wei)置,深化户籍制度改革,完(wan)善“人地钱”挂钩政策(ce),让有意愿(yuan)的进城农民工在城镇落户。同时,稳步实施城市更新行动(dong),推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

58同城董事长兼CEO姚劲波认为,城市更新行动(dong)是(shi)长期目标,也是(shi)房(fang)地产进行新周期精细化发展的重点所在,包括 “平急两用”公共基础设施建设和城中村改造的“三大工程”是(shi)未来城市发展的长期目标。从2024年来看,不少城市已经确定了城中村改造的目标,对于(yu)保障房(fang)建设也在有条不紊地进行中,这(zhe)在解决人群(qun)居住品(pin)质(zhi)提升的同时,也会增加今年市场购房(fang)需求,对于(yu)推进特大超大型城市房(fang)地产供需稳定将起(qi)到重要作用。

今年2月22日,国开行召开服务“三大工程”现场推动(dong)会,截至今年2月20日,全行已发放城中村改造专项借款360多亿元,涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目,惠及城中村居民26万户,支持建设安置房(fang)54万套”。业内认为,随着资金的逐渐落位(wei),预(yu)计各地城中村改造的推进也将进一步加速。

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