同城喝茶服务
2023-12-12 01:48:40
同城喝茶服务:17182891212、学生妹大学服务员饮茶,是一种起源于中国的由茶树植物叶或芽制作的饮品。也泛指可用于饮茶的常绿灌木茶树的叶子,以及用这些叶子泡制的饮料,后来引申为所有用植物花、叶、种子、根泡制的草本茶,如“铁观音”等。
茶叶作为一种著名的保健饮品,它是古代中国南方人民对中国饮食文化的贡献,也是中国人民对世界饮食文化的贡献。
春秋以前,最初茶叶作为药用而受到关注。古代人类直接含嚼茶树鲜叶汲取茶汁而感到芬芳、清口并富有收敛性快感,久而久之,茶的含嚼成为人们的一种嗜好。该阶段,可说是茶之为饮的前奏。随着人类生活的进化,生嚼茶叶的习惯转变为煎服。即鲜叶洗净后,置陶罐中加水煮熟,连汤带叶服用。煎煮而成的茶,虽苦涩,然而滋味浓郁,风味与功效均胜几筹,日久,自然养成煮煎品饮的习惯,这是茶作为饮料的开端。然而,茶由药用发展为日常饮料,经过了食用阶段作为中间过渡。即以茶当菜,煮作羹饮。茶叶煮熟后,与饭菜调和一起食用。此时,用茶的目的,一是增加营养,一是作为食物解毒。《晏子春秋》记载,“晏子相景公,食脱粟之饭,炙三弋五卵茗菜而已”;又《尔雅》中,“苦荼”一词注释云“叶可炙作羹饮”;《桐君录》等古籍中,则有茶与桂姜及一些香料同煮食用的记载。此时,茶叶利用方法前进了一步,运用了当时的烹煮技术,并已注意到茶汤的调味。
一个检验(yan)头部房市的新盘,市场(chang),成交,价格(ge)
金九银十结(jie)束,又到了检验(yan)深(shen)圳楼市的时(shi)候。
最近(jin)两个月虽然好消息,但悲(bei)观者正确,乐观者获(huo)益。
从10月份的数据来看,深(shen)圳楼市政策效果(guo)的延(yan)后(hou)性体现出来了,一二(er)手房的成交确实有所反弹。
二(er)手房住宅累计(ji)成交2774套,新房住宅累计(ji)成交2654套,其中二(er)手房成交套数最多的区域是龙岗区(共658套),新房成交最多的区域是宝安区(共宝安660套)。
而龙岗和宝安的价格(ge)段位在5万-7万/平。
这说明(ming),现在成交的主力基本是5万-7万/平的段位,并且都是以“硬刚需”群体为主。
因为从乐有家研究中心数据显示,10月已经超(chao)过七成的房源成交价低于指导价,相(xiang)比9月的占(zhan)比大幅增加了10%。而指导价公布之初,相(xiang)比市场(chang)成交价就已经是打了7-8折左右(you)。

再(zai)看挂牌价格(ge)超(chao)过8万/平以上的片区,相(xiang)比1年前(qian),由(you)49个缩水到31个,其中5万/平以下的片区由(you)5个增加到18个,5万-7万/平的片区,由(you)34个增加到41个。


说明(ming)低价挂盘的业主越来越多,挂盘价格(ge)也越来越低,而买家的空间进一步提高。
同时(shi)也说明(ming),过去看上去比较强势或者有概念的片区,也没能抵挡得住市场(chang)周期的变化。
比如龙华红山,去年片区价格(ge)都还在10万-15万/平的阶段,今年就只有8万-9万/平了。
就算有名校的光环,最核(he)心地段,在市场(chang)下探(tan)周期,学区房也绷不(bu)住。
最明(ming)显的,深(shen)高北学区附近(jin)的5个小区金亨利一二(er)期、汇(hui)龙湾、水榭春天(tian)5、6期都出现不(bu)同程度的回(hui)调。
金亨利瑜(yu)璟苑今年10月15日(ri)成交一套93.57平户型,成交总(zong)价1010万,折合单价10.79万/平。
这个价在2020年7月之前(qian)都买不(bu)到。
汇(hui)龙湾89平的户型,2020年7月10日(ri)成交能到1200万,今年9月24日(ri)成交只能到900万。
如莱(lai)蒙水榭春天(tian)5期,2020年4月20日(ri),89平户型成交1023万,今年9月24日(ri)成交只有900万。
这是龙华最好的地段,拥有最好的学校的小区都没能躲过周期的效应,价格(ge)也差不(bu)多回(hui)到了2019年。
现在二(er)手房价格(ge)回(hui)落到这种程度,是很多人都意(yi)想不(bu)到的。
其中还有一个最主要的原因是,新房的库存太大了,选择性多了。
截(jie)至10月底,深(shen)圳一手住宅库存49863套,龙华区就有10807套,差不(bu)多占(zhan)到整个深(shen)圳新房库存的四分之一。

而且新房供应还在不(bu)断地持续(xu)。
比如红山板块(kuai)。
今年6月深(shen)业颐樾府预售358套住宅,建(jian)面约78-95-111-125-159-179㎡,备案(an)均价约7.21万/㎡,单价约6.57万/㎡-829万/㎡,总(zong)价区间为534万-1485万/套。
同月安宏基天(tian)曜府预售570套住宅,户型建(jian)面为56—135㎡,备案(an)单价约7.55万/㎡,单价区间约7.10万-8.82万/㎡,总(zong)价区间约423万-1790万/套。
10月联发臻(zhen)著雅居354套住宅,户型建(jian)面81-91㎡,均价7.33万/㎡,单价区间6.44万-7.65万/㎡,总(zong)价542万-696万/套。
而11月的开(kai)端,就连(lian)很久没新房供应的深(shen)高北学区小范(fan)围,也迎来了新项目众福雅苑。
项目推出183套79-243㎡住宅,备案(an)均价约7.78万/平,单价区间约7.47万-9.07万/㎡,总(zong)价区间约596万-2188万/套,其中79-101平共177套,110-241平各个户型分别为1套。

(众福雅苑实拍图)
但越是冷淡的市场(chang),买房人对楼盘的挑剔程度就越高。
像深(shen)业颐樾府、安宏基天(tian)曜府、联发臻(zhen)著雅居,如果(guo)放在一两年前(qian)入市,相(xiang)信是不(bu)愁卖的,本身供应量不(bu)算太大,有可能甚至一房难求。
如今在深(shen)圳房地产信息系统签认购(gou)书或者已备案(an)的数量都不(bu)到供应的三成。
深(shen)业颐樾府显示签认购(gou)书或者已备案(an)的55套,安宏基天(tian)曜府显示签认购(gou)书或者已备案(an)的117套,联发臻(zhen)著雅居为1套。(统计(ji)时(shi)间:2023年11月2日(ri),数据更新有滞后(hou)可能,具体以官方为准)
现在轮到众福雅苑入市,按照市场(chang)的预期,会成为红山板块(kuai)市场(chang)的转折点。
一方面这是龙华近(jin)期唯(wei)一带(dai)深(shen)高北学位的新盘,代表(biao)着深(shen)高北学区小范(fan)围内的市场(chang)风向,同时(shi)也影响着红山龙头小区的走势。
项目总(zong)价起步不(bu)到600万,在区域内门槛已经非常低,如果(guo)销售表(biao)现不(bu)好看,市场(chang)则会犹豫深(shen)高北学区的房子是否还值(zhi)8万左右(you)一平的价格(ge)。
另一方面,众福雅苑最大的优势,不(bu)是什么商业、地铁、使用率,而是学校。过两年交房后(hou)业主们上学是否顺利,对关注学校的人来说非常重要。
单看项目本身,并不(bu)算出彩。
独栋小区,基本就只有裙楼商业,没有花园,只能依赖楼下作为国有储备用地的小公园。
距离地铁4号线的红山站步行约1.1公里,5号线约步行1.4公里,步行到地铁站口大约需要18分钟。未(wei)来附近(jin)约100米会有27号线经过,但要等到2028年才可能通车。

得房率73%左右(you),勉强达到深(shen)圳的平均线,算上赠送(song)据说能达到80%以上。但对比周边的二(er)手房得房率几乎(hu)是没什么优势的。
比如金亨利小区,房产证建(jian)面89平4房,但实际套内面积约88平,按照高层(ceng)75%的实用率换算,实际建(jian)筑面积约117平,赠送(song)率32%;汇(hui)龙湾户型实用率几乎(hu)可以达到100%。
总(zong)价不(bu)到700万的户型是79-88平的面积段,如果(guo)打算选择90平以上的大一点的户型,总(zong)价就超(chao)过了700万,如果(guo)考虑(lu)到未(wei)来流通,这个总(zong)价在周边来说就几乎(hu)没什么优势了。
因为周边几个小区,虽然是二(er)手房,但楼盘的规模、小区的环境、户型的使用率都要比众福雅苑要好,楼龄也不(bu)算太久。
所以真正能打动(dong)买房人的因素就只有学校配套这一个因素了。
但是看学区,项目处于深(shen)高北是大学区内,而深(shen)高北学校是大学区制,龙华的上学规则是积分制,会优先(xian)一类报(bao)名的家庭(ting),居住情况加分要按取得商品房房产证(或商品房不(bu)动(dong)产权证)上购(gou)买日(ri)期每满1个月加0.1分,商品房或安居商品房购(gou)房合同不(bu)积分。
如果(guo)学生(sheng)太多,有可能一类积分的招生(sheng)就已经招满,其他家庭(ting)只能分流到其他学校。
所以如果(guo)是新房,在学区范(fan)围内可以算一类,但积分就有可能比不(bu)上其他手里有房产证了的业主。
过去深(shen)高北学校的5个小区就出现过学位紧张的局面。
而目前(qian)周边适龄上学的孩子还是蛮多的,学位都还蛮紧张,但众福雅苑又是预计(ji)2025年年底才能交房。
换句(ju)话说,如果(guo)冲着教育配套选择众福雅苑的,不(bu)确定性还是挺高的。
所以综合来看,接(jie)下来在一两年的时(shi)间内,众福雅苑会是检验(yan)红山市场(chang)底色最特别的一次新房供应。
作者 | 飞(fei)天(tian)小女警