经济日报:构建房地产新发展模式,住房,政(zheng)策,需求
当(dang)前,房地产市(shi)场仍处于需求、供给双向收缩的(de)状态,房地产企业(ye)的(de)流动性风险没有完全消除。这很大程度上是旧有发展模式带来的(de),而目前房地产市(shi)场仍然处于向高质量发展转型的(de)调整期。产业(ye)高增长到了一定阶段以后,出现调整是很正常的(de),而且这种调整有利于淘汰落后产能,有利于优(you)化结构,有利于高质量发展,这一客观规律概莫能外(wai)。对此,一方面要(yao)采取积极措(cuo)施(shi)持(chi)续(xu)促(cu)进房地产市(shi)场企稳回升,另一方面也要(yao)积极推动构建房地产新发展模式。
房地产政(zheng)策优(you)化的(de)作用在持(chi)续(xu)释放。党中央、国务院作出了一系列重要(yao)部署(shu),近期相关(guan)部门密集出台一系列优(you)化调整政(zheng)策。从数据上看,房地产市(shi)场相关(guan)指标(biao)出现了边际改善(shan)迹(ji)象。9月份(fen),房地产开(kai)发投资同比继续(xu)下降,但环比在改善(shan),商品房销售面积同比下降10.2%,但是比8月份(fen)改善(shan)了2个百分点。9月份(fen)房地产新开(kai)工面积降幅大幅收窄。70个大中城市(shi)商品住宅交(jiao)易量中,新房和二手房合计网(wang)签数据在9月份(fen)当(dang)月转正,环比增长2.8%,这是自4月份(fen)以来,在连续(xu)5个月下降后首次转正。10月份(fen),房地产开(kai)发投资、商品房销售额等指标(biao)也有了一定改善(shan)。今年1月至10月,一手房交(jiao)易量虽然下降,但二手房是上升的(de),一、二手房合起来实现同比正增长。另外(wai),推进保交(jiao)楼带动全国房屋(wu)竣工面积同比增长近20%,也反(fan)映出各地政(zheng)府(fu)帮助企业(ye)纾困效果显现。
各城市(shi)因城施(shi)策,持(chi)续(xu)出台调整优(you)化政(zheng)策,积极促(cu)进市(shi)场企稳回升。南京市(shi)9月份(fen)促(cu)进房地产市(shi)场发展的(de)六项新举措(cuo)实施(shi)以来,交(jiao)易活跃(yue),成交(jiao)规模持(chi)续(xu)回升,新建商品房日均认购量和二手房日均网(wang)签量分别较(jiao)之前提升51%和10%。今年以来,南京全市(shi)房地产开(kai)发投资持(chi)续(xu)保持(chi)正增长。“金九(jiu)银十”期间一些热(re)点楼盘上市(shi),目前个别项目的(de)开(kai)盘去化已达七(qi)成以上。
一线城市(shi)房地产调控政(zheng)策的(de)变化备受关(guan)注。近日,深圳有两项政(zheng)策调整有望为市(shi)场企稳进一步注入活力。一是深圳市(shi)普通住房标(biao)准调整,享受优(you)惠政(zheng)策的(de)普通住房标(biao)准从过(guo)去的(de)三项中去掉了一项;二是深圳调整了二套(tao)住房最低首付款比例,由原(yuan)来的(de)普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。这意味着符合普通住房标(biao)准的(de)住房将更多(duo),更多(duo)购房者能够(gou)享受税费优(you)惠,更多(duo)购买第二套(tao)住房的(de)改善(shan)性需求将得到满足。两项政(zheng)策均以稳房价、促(cu)需求、稳主体、防(fang)风险为目标(biao),有助于更好支(zhi)持(chi)刚性和改善(shan)性住房需求。预计各城市(shi)还会根据市(shi)场变化和具体情况,持(chi)续(xu)优(you)化相关(guan)房地产调控举措(cuo)。
对房地产市(shi)场的(de)未来我们仍要(yao)充满信心。房地产市(shi)场在经济社(she)会中仍有重要(yao)作用;居住消费在居民消费支(zhi)出中的(de)占比不会下降,甚至仍会逐步提高;房地产实现高质量、可持(chi)续(xu)发展,仍有坚实支(zhi)撑。目前我国人均GDP刚刚超过(guo)1.2万美(mei)元,城镇化率还有较(jiao)大提升空间,住房刚性需求和改善(shan)性需求依然较(jiao)大。我们实现了全面小康,人均住房面积达到41平方米左右,但中小户型偏多(duo),随着人们生活水平的(de)提高,住房改善(shan)性需求潜力仍较(jiao)大。
对供给端的(de)房地产业(ye)而言,应积极提高供给质量。目前房企仍面临很多(duo)困难,很多(duo)企业(ye)都在努力纾困,这对于防(fang)风险至关(guan)重要(yao)。因此有必要(yao)加大政(zheng)策支(zhi)持(chi)力度,持(chi)续(xu)促(cu)进金融(rong)与房地产良性循环。房企也应该认识到,现在要(yao)拼(pin)的(de)是高质量、新科技、好服务,谁能为群众建设(she)好房子,谁能为群众提供好服务,谁就会有市(shi)场,谁就能发展。
房企应该积极适应我国房地产市(shi)场供求关(guan)系发生重大变化的(de)现状,即从过(guo)去供不应求进入供需基本平衡阶段,甚至在一些城市(shi)出现了供大于求的(de)情况。目前生产的(de)住房产品和服务有些不符合消费者需求,因此还可以改善(shan)或(huo)创造优(you)质供给,从而创造新的(de)需求。
同时,房企有必要(yao)紧跟政(zheng)策调整优(you)化经营思路。在国家积极推进保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设(she)施(shi)建设(she)这“三大工程”中寻(xun)找(zhao)新发展机(ji)遇。在新一轮保障性住房建设(she)中,可发展代建业(ye)务,或(huo)者更多(duo)转向布局高品质改善(shan)性商品住房。
(原(yuan)标(biao)题为《构建房地产新发展模式》)